T.C.
YARGITAY
- Hukuk Dairesi
Esas No: 2025/283
Karar No: 2025/3731
Karar Tarihi: 01-07-2025
KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ DAVASI – SALT TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN VARLIĞININ MAHKEME KARARI İLE TAHLİYE İLAMINA BAĞLANMADIĞI
SÜRECE KENDİLİĞİNDEN KİRAYA VERENE AKDİ SONA ERDİRME HAKKI VERMEYECEĞİ – HÜKMÜN BOZULMASI
ÖZET: Somut olay değerlendirildiğinde; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan … tanzim
tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamakta olup,
Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere kiralananın niteliği itibariyle, 6098 sayılı Kanun’un konut ve
çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerine tabii olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar İlk Derece
Mahkemesince; kira sözleşmesinin (…) maddesinde \” 10 yıllık süre dolduğu için …yılında ihaleye
çıkılacağını kabul eder. Daha önce yüklenici ile yapılan sözleşmeler geçersizdir.\” düzenlemesine yer
verilmiş olmakla, tarafların serbest iradesiyle hüküm altına alınan ve açık tahliye taahhüdü içeren işbu
hükmün geçerli olduğu, kiracının … tarihi itibariyle kiracılık ilişkisinin sona ereceğini ve kiralananı
boşaltacağını ihtirazi kayıtsız kabul ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de;
sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkesi gereği, kiracının
ancak 6098 sayılı Kanunda sınırlı sayıda sayılan tahliye nedenleri ile tahliyesinin istenebileceği, buna
göre salt tahliye taahhüdünün varlığının, mahkeme kararı ile tahliye ilamına bağlanmadığı sürece
kendiliğinden kiraya verene akdi sona erdirme hakkı vermeyeceğinin kabulü gerekir. Hal böyle olunca
İlk Derece Mahkemesince; tahliye olgusunun tahliye ilamına bağlanmadığı ve taraflar arasında
imzalanan yazılı kira sözleşmesinin süre sonunda 6098 sayılı Kanunun … maddesi uyarınca bir yıl
süre ile yenilendiğinin kabulü ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile
davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
(6098 S. K. m. 347) (6100 S. K. m. 371, 373)
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı
ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne
karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler
incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin dava konusu kantini en son 18.09.2018 tarihinde imzaladığı kira
sözleşmesi gereğince kiracı sıfatı ile kullanmakta iken, 02.07.2019 tarihinde dava konusu yer için
davalı tarafça kantin ihalesi yapılacağını öğrendiğini, sözleşmenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
(6098 sayılı Kanun) hükümlerine tabi olup yasal olarak 1 yıl daha uzamış sayılacağını, ihalenin iptali
için talepte bulunmasına rağmen sonuç alınamadığını, taşınmazın diğer davalıya yeniden kiraya
verildiğine müvekkilinin taşınmazdan zorla tahliye edildiği ileri sürerek; kiracılık sıfatının devam
ettiğinin tespiti ile uğramış olduğu zararların tazmini için şimdilik 10.000,00 TL tazminatın davalı
kiraya verenden tazminini ile taşınmaza yapılan haksız el atmanın önlenmesine karar verilmesini talep
etmiştir.
II. CEVAP - Davalı Bakanlık vekili; davanın idari yargıda açılması gerektiğini, aynı konuda davacı tarafça açılan
ve kesinleşen karar bulunduğundan kesin hüküm itirazları bulunduğunu, davacının 03.09.2007
tarihinden bu yana dava konusu kantini işletmekte olduğunu, sözleşmenin mevcut kişi veya kişilerle
yenilenme zorunluluğu bulunmadığını, sözleşme hükmü gereği davacının yeniden ihale yapılacağı
hususunu kabul ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
2- Davalı …; davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ve davalı İdare arasında
2886 sayılı Devlet İhale Kanununa (2886 sayılı Kanun) göre yapılmış bir sözleşme ve ihale
bulunmadığı, taraflar arasında en son 18.09.2018 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi imzalandığı,
sözleşmenin (25.) maddesinde; sözleşme hükümlerinin anlaşılarak imzalandığının 10 yıllık süreyi
doldurduğu için 2019 yılı içinde ihaleye çıkılacağının ve kiracının bu durumu kabul ettiğinin açıkça
düzenlendiği, sözleşmenin başlangıç tarihinin 18.09.2018 olduğu dikkate alındığında 2019 yılı içinde
tahliyeyi açıkça kabul eden ve ihale yapılacağına ihtirazi kayıt koymayan kiracının, 18.09.2019 tarihi
itibariyle kiracılık ilişkisinin sona ereceğini ve sözleşme konusu kantini boşaltacağını bilmediğini ileri
sürmesinin hakkın kötüye kullanılması ve dürüstlük ilkesinin ihlali niteliğinde olduğu, davacı
kiracının, sözleşmenin başında, dava konusu yapılan sözleşmenin son sözleşme olduğu ve 10 yılı aşkın
süredir işletmeciliğini yaptığı kantinin, ihale suretiyle kiraya verileceğini açıkça kabul ettiği, davalı
İdarenin bu taahhüde güvenerek ve sözleşme gereği olarak ihale tarihini 02.07.2019 tarihi olarak ilan
etmesinin ve sözleşmenin bitiş tarihi olan 18.09.2019 tarihinden önce yeni kiracıyı tespit etmek
istemesinin hayatın olağan akışına uygun olduğu, mevcut kiracı/davacının yeni yapılacak olan ihaleye
girme hakkının bulunduğu, dava konusu yerin yapılan ihaleyle yeni kiracıya kiralanmış olmasında bir
usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle; davacının kiracılık sıfatının tespiti ve müdahalenin menni
talebinin reddine, dava tarihi itibariyle kiracılık sıfatının bulunmadığının tespitine, kiracılık sıfatı
bulunmayan davacının mahrum kalınan kâra ilişkin tazminat talebinin reddine, davalı … yönünden ise
davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf
başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; başvurunun esastan reddine
karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; davanın esasına dair araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi
gerekirken eksik inceleme ve hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verildiğini, istinaf başvurusunun
dikkate alınmamış olmasının doğru olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Değerlendirme
Uyuşmazlık, kiracılık sıfatının tespiti ile kiralananın kullanılamaması nedeniyle oluşan zararlarının
tazmini istemlerine ilişkindir.
Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup, kiracı, kira bedelini ödemekle,
kiraya veren ise kiralananı kullanıma uygun bulundurmakla yükümlüdür.
Kiralananın konut veya çatılı iş yeri olması durumunda, kira sözleşmesi; süre bitimi ile sona ermeyip,
6098 sayılı Kanun’un 347. maddesine göre kiracı, kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce
bildirimde bulunmadıkça, aynı şartlarla bir yıl yenilenir. Bu nedenle konut ve çatılı iş yeri kiralarında
kira sözleşmesi; tarafların ortak iradeleri ile son bulmadığı takdirde, ancak Kanunda belirtilen
nedenlere dayalı olarak açılacak tahliye davası sonucunda verilecek mahkeme kararı ile mümkün
olacaktır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi taşınmazlarda tahliye davası açılabilecek haller ise,
sınırlı sayıda olup, akdin feshi ve tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile
mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez ve kiraya veren
tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmaz. Kiracının bulunduğu yerden
tahliyeye zorlanması hukuken mümkün değildir. Tahliye tarihine kadar kiracının kira bedelini ödeme
yükümlülüğü, kiraya verenin ise kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğü devam
edecektir.
Yukarıda yer verilen bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davaya dayanak yapılan ve
hükme esas alınan 18.09.2018 tanzim tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında
uyuşmazlık bulunmamakta olup, Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere kiralananın niteliği
itibariyle, 6098 sayılı Kanun’un konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerine tabii olduğu
anlaşılmaktadır. Her ne kadar İlk Derece Mahkemesince; kira sözleşmesinin (25.) maddesinde \” 10
yıllık süre dolduğu için 2019 yılında ihaleye çıkılacağını kabul eder. Daha önce yüklenici ile yapılan
sözleşmeler geçersizdir.\” düzenlemesine yer verilmiş olmakla, tarafların serbest iradesiyle hüküm
altına alınan ve açık tahliye taahhüdü içeren işbu hükmün geçerli olduğu, kiracının 18.09.2019 tarihi
itibariyle kiracılık ilişkisinin sona ereceğini ve kiralananı boşaltacağını ihtirazi kayıtsız kabul ettiği
gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund
Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkesi gereği, kiracının ancak 6098 sayılı Kanunda sınırlı sayıda
sayılan tahliye nedenleri ile tahliyesinin istenebileceği, buna göre salt tahliye taahhüdünün varlığının,
mahkeme kararı ile tahliye ilamına bağlanmadığı sürece kendiliğinden kiraya verene akdi sona erdirme
hakkı vermeyeceğinin kabulü gerekir.
Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; tahliye olgusunun tahliye ilamına bağlanmadığı ve
taraflar arasında imzalanan yazılı kira sözleşmesinin süre sonunda 6098 sayılı Kanunun 347. maddesi
uyarınca bir yıl süre ile yenilendiğinin kabulü ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı
gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR - Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge
Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1 maddesi uyarınca
ORTADAN KALDIRILMASINA, - İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun’un 371. maddesi uyarınca davacı yararına
BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine
gönderilmesine,
01.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
