T.C.
Bölge Adliye Mahkemesi
İstanbul 54. Hukuk Dairesi
Esas No: 2024/778
Karar No: 2024/1096
Karar Tarihi: 15-05-2024
İHTİYAÇ NEDENİ İLE KİRALANANIN TAHLİYESİ DAVASI – YASADA DAVACININ ARABULUCULUĞA BAŞVURU SÜRESİNE DAİR BİR
DÜZENLEME GETİRİLMEDİĞİ VE BUNA RAĞMEN MAHKEMECE SINIRLAMA GETİRİLMESİNİN YERİNDE OLMADIĞI – DAVA AÇMA
SÜRESİNDEN ÖNCE ARABULUCUYA BAŞVURULMASINDA YASAL ENGEL BULUNMADIĞI – HÜKMÜN KALDIRILMASI
ÖZET: TBK’nun ilgili maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için
öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan
bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese
bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir, önceki malikle yapılan kira
sözleşmesinin tarihi 20/09/2018 olup, dava konusu taşınmazın davacı taralından 09.03.2023 tarihinde
satın alındığı, Bursa ilgili Noterliğinin ihtarının 21.03.2023 tarihinde davalıya tebliğ edildiği,
19.09.2023 tarihinde de tahliye davasının açıldığı, davacı tarafça 01.09.2023 tarihinde arabulucuya
başvurulduğu ve 14.09.2023 tarihli arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği anlaşılmıştır. 6325
Sayılı Yasanın ilgili maddesi uyarınca, kira bedelinin tespiti davaları dava şartı arabuluculuk
kapsamına alınmış olup, dava şartı arabuluculuğa tabidir. Aynı yasada davacı tarafa arabuluculuğa
başvuru süresine ilişkin bir düzenleme getirilmemiş olup, yasada düzenlenmemesine rağmen mahkeme
tarafından sınırlama getirilmesinin yerinde olmadığı, dava açma süresinden önce arabulucuya
başvurulmasında yasal engel bulunmadığı, Mahkemece işin esasına girilmesi gerekirken davanın
süresinde açılmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu, davacının istinaf
başvurusunun yerinde olduğu anlaşılmıştır. İstinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına
karar vermek gerekmiştir.
(6098 S. K. m. 351, 353) (6325 S. K. m. 18/A, 18/B) (6100 S. K. m. 353)
Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ;
İstinaf isteminde usul işlemleri tamam olduğundan, ilk derece mahkemesinin dosyasındaki bütün
belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesince düzenlenen rapor incelendi, istinaf başvuru
dilekçesinin ve davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan inceleme
sonunda dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı.
İstinaf sebepleri: Davacı vekili süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; arabuluculuğun bir
yargılama faaliyeti olmadığını ve arabuluculuk kurumuna başvurunun dava açmak anlamına
gelmeyeceğini, arabuluculuk sürecinde mahiyeti itibariyle arabuluculuğa uygun konularda hiç
varolmayan bir alacak yahut başkaca bir konuda anlaşma yapmanın mümkün olduğunu, söz konusu
kararın arabuluculuk sürecini anlamsız kılacağını, arabuluculuk başvurusunun zamanaşımını ve hak
düşürücü süreyi kesmediğini, yalnızca zamanaşımını durdurduğunu ve hak düşürücü sürenin de
işlemediğini, dava açmanın ise zamanaşımını kestiğini ve hak düşürücü sürenin talep ile sınırlı olarak
ortadan kalktığım, HMK kapsamında her iki müessesenin yarattığı sonuçların birbirinden farklı
olduğunu, bu haliyle tahliyeyi talep hakkı doğmadığından bahsedilemeyeceğini; ayrıca gerekçeli
kararının ilk sayfasının dava tarihi bendinde dava açma tarihinin 01/09/2023 değil, 19.09.2023
olduğunu eğer arabuluculuğa başvuru tarihleri dava açma tarihleri olsa idi gerekçeli kararlarda dava
açılış tarihi alanında arabuluculuğa başvuru tarihleri yazılmasının gerekeceğini, ancak hiçbir gerekçeli
kararda böyle bir hususun söz konusu olmadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Yargılama konusu olayda: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin kızı ….’in eğitim hayatını
İstanbul’da tamamladığını ve İstanbul’da klinik psikolog olarak çalıştığını, 06/02/2023 Maraş
depremleri sonrasında beklenen İstanbul depremi korkusu ile müvekkilin kızının ikameti için gerek
zemin gerekse yapı olarak güvenilir olan bir konut arayışına girildiğini, dava konusu taşınmazın uygun
bulunduğunu ve konut kredisi ile 09/03/2023 tarihinde satın alındığını ve yeni malikin ihtiyaç
nedeniyle tahliyesi konulu Bursa 33. Noterliği 20/03/2023 tarih ve 2253 yevmiye numaralı ihtarnamesi
kiracı tarafından 21/03/2023 tarihinde tebellüğ edildiğini, kiracı ile yapılan görüşmelerde evi tahliye
etmeyeceğini bildirmesi üzerine, müvekkilinin kızı için “…. Mah …. Sk …. Apt No:23 D: 17
Üsküdar/İSTANBUL” adresinde kain taşınmazın bir odasını 5.000,00 TL oda kirası, konut kredisi ve
….’in home offıce çalışması nedeniyle vergi levhasından doğan stopajı ödemek durumunda kalındığını,
ayrıca kefil olan davalının babası adına kayıtlı Kadıköy/İstanbul’da bir daireleri bulunduğunu,
davalının ödemekte olduğu kira bedelinden çok daha yüksek miktarda kira aldığını, acil ihtiyaç olan
taşınmazı kötü niyetle işgal ettiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının dava konusu taşınmazın tahliyesinden sonra evi
kızına tahsis edeceği beyanının gerçek dışı olduğunu, ödemelerde bu denli zorlanan davacının
taşınmazı yeniden yüksek bedelle kiralayarak gelir elde etmeyi amaçladığını belirterek şartları
oluşmayan davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 351. maddesi karşısında süresinde olmayacak şekilde
01.09.2023 yapılan arabuluculuk başvurusu ve buna bağlı olarak (19.09.2023 tarihinde) süresinde
açılmayan davanın reddine karar verilmiştir.
Dava Malikin Altsoyunun Konut İhtiyacı Nedeni ile Kiralananın Tahliyesi davasıdır.
TBK’nın 351. maddesi gereğince; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu
veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle
kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak
bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını,
sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen
sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı
sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile
mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir, önceki malikle yapılan kira
sözleşmesinin tarihi 20/09/2018 olup, dava konusu taşınmazın davacı taralından 09.03.2023 tarihinde
satın alındığı, Bursa 33. Noterliğinin 20.03.2023 tarihli 2253 yevmiye nolu ihtarının 21.03.2023
tarihinde davalıya tebliğ edildiği, 19.09.2023 tarihinde de tahliye davasının açıldığı, davacı tarafça
01.09.2023 tarihinde arabulucuya başvurulduğu ve 14.09.2023 tarihli arabuluculuk son tutanağının
düzenlendiği anlaşılmıştır. 7445 sayılı yasanın 37. maddesi ile 6325 Sayılı Yasaya eklenen 18/B 1 (a)
maddesi uyarınca, kira bedelinin tespiti davaları dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmış olup, dava
şartı arabuluculuğa tabidir.
6325 Sayılı Kanunun 18/A-2 maddesinde “Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya
yarılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini
dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son

tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden
reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir. İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi
karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. Arabulucuya başvurulmadan
dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu
sebebiyle usulden reddine karar verilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Aynı yasada davacı tarafa arabuluculuğa başvuru süresine ilişkin bir düzenleme getirilmemiş olup,
yasada düzenlenmemesine rağmen mahkeme tarafından sınırlama getirilmesinin yerinde olmadığı,
dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulmasında yasal engel bulunmadığı, Mahkemece işin
esasına girilmesi gerekirken davanın süresinde açılmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar
verilmesinin hatalı olduğu, davacının istinaf başvurusunun yerinde olduğu anlaşılmıştır.
Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından
incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme
sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, yukarıda anlatıldığı şekilde mahkeme karannm yerinde
olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/4 maddesi gereğince istinaf başvurusunun
kabulüne karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle,
Davacının istinaf başvurusunun KABULÜNE,
İlk derece mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,
Yargılamanın eksikler tamamlanarak kaldığı yerden devamı için dosyanın ait olduğu Mahkemeye
İADESİNE,
Peşin yatırılan istinaf başvuru harcının mahsubuna,
Peşin yatırılan istinaf karar harcının talep halinde yatırana iadesine,
Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine,
Dair dosya üzerinden, tarafların ve vekillerinin yokluğunda oybirliği ile KESİN olarak karar verildi.
15/05/2024